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Désignation :
Elle a pour objet de réunir au moins une fois par an,
tous les propriétaires de l'immeuble afin de prendre
les décisions concernant la copropriété
(Travaux, entretien de l'ascenseur, réfection des peintures
de la façade…). La demande doit être notifiée
au syndic par lettre recommandée avec accusé de
réception et elle doit préciser les questions
qu'elle souhaite inscrire à l'ordre du jour. Mais le
syndic à le pouvoir de convoquer l'Assemblée Générale
dès qu'il le juge nécessaire.
La convocation à l'Assemblée Générale :
Elle doit être adressée soit par lettre recommandée
avec accusé de réception, soit remis directement
aux copropriétaires. Celle-ci doit parvenir aux copropriétaires
au moins quinze jours à l'avance. En cas d'urgence
le délai peut être ramené à 8 jours.
La décision de convoquer l'Assemblée Générale
est en premier lieu au syndic, mais ce n'est pas le seul a
en avoir le pouvoir, il y a également le conseil syndical.
En ce qui concerne le conseil syndical, il peut donc demander
la convocation de l'Assemblée Générale,
celle-ci doit être rédigée et envoyée
par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si pas de réponse de la part du syndic, le
Président du Conseil Syndical peut convoquer l'A.G
Si pas de réponse du Président, tout copropriétaire
peut demander au Tribunal une habilitation pour le convoquer.
La convocation doit contenir un certain nombre de précisions
obligatoires comme :
Indiquer le jour, le lieu ainsi que l'heure de la réunion
Informer de l'ordre du jour de l'assemblée
Les modalités de consultation des pièces
justificatives des charges relative à la copropriété
lorsque l'Assemblée Générale doit faire
ces comptes.
L'ordre du jour :
Il est fixé par le syndic. L'ordre du jour doit accompagner
la convocation. S'ils ne sont pas réunis, la convocation
est nulle et l'Assemblée Générale peut
être annulée. Tous les propriétaires peuvent
demander au syndic d'ajouter d'autres sujets à l'ordre
du jour, sous la condition de le faire savoir 6 jours suivant
la réception de la convocation.
Suivant les questions inscrites à l'ordre du jour,
la convocation est obligatoirement accompagnée des
justificatifs tels que les documents comptables. Une fois
que l'Assemblée Générale a statuée
et approuve les comptes de l'année écoulée,
elle pourra faire le point sur le budget et ainsi prévoir
les devis des travaux qui auront été décidés.
Les décisions de l'Assemblée Générale :
Au début de chaque réunion, l'assemblée
désigne un Président de séance parmi
les copropriétaires, un secrétaire (en principe
le syndic), et deux scrutateurs. A savoir que ne peuvent être
votées que les délibérations qui sont
sur l'ordre du jour.
Les décisions sont prises à des majorités
différentes selon la nature des décisions à
prendre :
La majorité simple : la majorité des
voix des copropriétaires présents ou représentés
Il n'y a pas besoin d'un minimum de copropriétaires
présents, si cela concerne l'exécution de
travaux d'entretien courant ou de la simple administration
de l'immeuble (remplacement de la chaudière…)
La majorité renforcée ou absolue :
Elle concerne les discutions suivantes :
Décision de désignation ou de révocation
du syndic et des membres du conseil syndical
Modalités d'exécution de travaux obligatoires
(ravalement…)
Travaux d'économie d'énergie (amortissables
en - de 10 ans)
Mise en conformité aux normes d'habitabilité
Mise en conformité aux normes accessibilité
de l'immeuble
Installation d'antenne collective de télévision
ou de raccordement aux réseaux câblés
S'il n'y a pas eu de décision prise, une seconde assemblée
peut statuer sur les mêmes sujets. Elle doit être
convoquée sous 8 jours, par contre les votes seront
à la majorité simple.
La double majorité : majorité des
copropriétaires représentant au moins les
2/3 des voix :
Cette majorité est utilisée pour des cas graves
tels que :
Décider de vendre une partie commune à condition
que la conservation de celle-ci ne soit pas nécessaire
à la destination de l'immeuble ;
Modifier les clauses du règlement relatives à
la jouissance ;
L'usage et l'administration de la partie commune ;
Travaux d'amélioration (pose d'un digicode, d'un
visiophone) ;
Installation d'un ascenseur, nouvelles boîtes aux
lettres… ;
Création d'un stationnement sur les parties communes
;
Remplacement d'une chaudière collective pour un
chauffage individuel.
Si aucune décision n'a été prise, une
seconde assemblée peut statuer sur les mêmes
travaux à réaliser dans le même concept
de majorité.
L'unanimité :
Cette majorité est également réservée
au cas graves tels que :
Modification du règlement portant sur les points
non indiqués dans la double majorité ;
Vente des parties communes nécessaires au respect
de la désignation de l'immeuble ;
Modifier la répartition des charges ;
Destination des parties privatives et les modalités
de leur jouissance.
Le procès verbal :
Il est indispensable, car il précise le texte de
chaque délibération et indique également
le résultat des votes en précisant :
- le nom des copropriétaires qui se sont opposés
à une décision,
- ceux qui non pas pris part au vote,
- ceux qui se sont abstenus.
Si un des copropriétaires n'est pas en accord avec
la régularité sur l'une des délibérations,
il peut exiger que des réserves soient notées
sur le procès verbal. Ceci lui permettra par la suite
de contester les décisions du procès verbal.
En fin de séance, le procès verbal original
(celui qui est rédigé pendant l'Assemblée
Générale) doit être validé par
le Président de séance et le secrétaire.
Le syndic doit tenir un registre des procès verbaux
de toutes les assemblées.
Contestation de décision :
Le syndic doit obligatoirement transmettre aux copropriétaires
(qui n'étaient pas présents ou pas représentés),
deux mois maximum après l'assemblée générale,
une copie du procès verbal par lettre recommandée
avec accusé de réception. Ce courrier doit
impérativement contenir les extraits de l'article
42 de la loi du 10 juillet 1965, qui indique les conditions
de contestations et les délais pour pouvoir contester
les décisions.
Dans l'absolu, le syndic fait parvenir à tous les
copropriétaires une copie du procès verbal
pour permettre à chacun dans garder une trace écrite.
A partir de la réception de ce courrier, les copropriétaires
qui n'ont été ni présents, ni représentés,
ont deux mois pour demander toutes modifications ou annulation
de l'assemblée. Passé ce délai, les
décisions prises seront définitives. A savoir
également que si nous n'avons pas été
contactés ou que le procès verbal ne nous
a pas été envoyé, le délai de
deux mois ne sera pas imposé.
Pour annuler les décisions de l'assemblée
générale, il faut qu'il soit intenté
une action par le Tribunal de Grande Instance sur la demande
des copropriétaires, et qu'ils soient représentés
par un Avocat. Toute cette démarche demande beaucoup
de temps et surtout beaucoup d'argent, donc il faut vraiment
que le ce pourvoi soit nécessaire.
Exemple de motif d'annulation de décision d'assemblée
générale :
Non-respect des règles de convocation ;
Pouvoirs donnés au syndic (il est interdit
de donner son pouvoir au syndic) ;
Désignation du syndic en tant que Président
de séance ;
Cumul des mandats au-delà des limites autorisées
par la loi ;
Vote sur une résolution qui ne figurait pas dans
l'ordre du jour… .
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