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Immo28 - fiches pratiques de l'immobilier : l'assemblée générale de copropriété

     

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Accueil > Bienvenue, nous sommes le Lundi 21 Juin 2021
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L'ASSEMBLEE GENERALE
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Désignation :
Elle a pour objet de réunir au moins une fois par an, tous les propriétaires de l'immeuble afin de prendre les décisions concernant la copropriété (Travaux, entretien de l'ascenseur, réfection des peintures de la façade…). La demande doit être notifiée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception et elle doit préciser les questions qu'elle souhaite inscrire à l'ordre du jour. Mais le syndic à le pouvoir de convoquer l'Assemblée Générale dès qu'il le juge nécessaire.

La convocation à l'Assemblée Générale :
Elle doit être adressée soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit remis directement aux copropriétaires. Celle-ci doit parvenir aux copropriétaires au moins quinze jours à l'avance. En cas d'urgence le délai peut être ramené à 8 jours.
La décision de convoquer l'Assemblée Générale est en premier lieu au syndic, mais ce n'est pas le seul a en avoir le pouvoir, il y a également le conseil syndical.
En ce qui concerne le conseil syndical, il peut donc demander la convocation de l'Assemblée Générale, celle-ci doit être rédigée et envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.

  • Si pas de réponse de la part du syndic, le Président du Conseil Syndical peut convoquer l'A.G
  • Si pas de réponse du Président, tout copropriétaire peut demander au Tribunal une habilitation pour le convoquer.

    La convocation doit contenir un certain nombre de précisions obligatoires comme
    :
  • Indiquer le jour, le lieu ainsi que l'heure de la réunion
  • Informer de l'ordre du jour de l'assemblée
  • Les modalités de consultation des pièces justificatives des charges relative à la copropriété lorsque l'Assemblée Générale doit faire ces comptes.

    L'ordre du jour :
    Il est fixé par le syndic. L'ordre du jour doit accompagner la convocation. S'ils ne sont pas réunis, la convocation est nulle et l'Assemblée Générale peut être annulée. Tous les propriétaires peuvent demander au syndic d'ajouter d'autres sujets à l'ordre du jour, sous la condition de le faire savoir 6 jours suivant la réception de la convocation.

    Suivant les questions inscrites à l'ordre du jour, la convocation est obligatoirement accompagnée des justificatifs tels que les documents comptables. Une fois que l'Assemblée Générale a statuée et approuve les comptes de l'année écoulée, elle pourra faire le point sur le budget et ainsi prévoir les devis des travaux qui auront été décidés.

    Les décisions de l'Assemblée Générale :
    Au début de chaque réunion, l'assemblée désigne un Président de séance parmi les copropriétaires, un secrétaire (en principe le syndic), et deux scrutateurs. A savoir que ne peuvent être votées que les délibérations qui sont sur l'ordre du jour.
    Les décisions sont prises à des majorités différentes selon la nature des décisions à prendre :

    La majorité simple : la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés
    Il n'y a pas besoin d'un minimum de copropriétaires présents, si cela concerne l'exécution de travaux d'entretien courant ou de la simple administration de l'immeuble (remplacement de la chaudière…)

    La majorité renforcée ou absolue :
    Elle concerne les discutions suivantes :

  • Décision de désignation ou de révocation du syndic et des membres du conseil syndical
  • Modalités d'exécution de travaux obligatoires (ravalement…)
  • Travaux d'économie d'énergie (amortissables en - de 10 ans)
  • Mise en conformité aux normes d'habitabilité
  • Mise en conformité aux normes accessibilité de l'immeuble
  • Installation d'antenne collective de télévision ou de raccordement aux réseaux câblés

    S'il n'y a pas eu de décision prise, une seconde assemblée peut statuer sur les mêmes sujets. Elle doit être convoquée sous 8 jours, par contre les votes seront à la majorité simple.

    La double majorité : majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix :
    Cette majorité est utilisée pour des cas graves tels que :

  • Décider de vendre une partie commune à condition que la conservation de celle-ci ne soit pas nécessaire à la destination de l'immeuble ;
  • Modifier les clauses du règlement relatives à la jouissance ;
  • L'usage et l'administration de la partie commune ;
  • Travaux d'amélioration (pose d'un digicode, d'un visiophone) ;
  • Installation d'un ascenseur, nouvelles boîtes aux lettres… ;
  • Création d'un stationnement sur les parties communes ;
  • Remplacement d'une chaudière collective pour un chauffage individuel.
    Si aucune décision n'a été prise, une seconde assemblée peut statuer sur les mêmes travaux à réaliser dans le même concept de majorité.

    L'unanimité :
    Cette majorité est également réservée au cas graves tels que :
  • Modification du règlement portant sur les points non indiqués dans la double majorité ;
  • Vente des parties communes nécessaires au respect de la désignation de l'immeuble ;
  • Modifier la répartition des charges ;
  • Destination des parties privatives et les modalités de leur jouissance.

    Le procès verbal :
    Il est indispensable, car il précise le texte de chaque délibération et indique également le résultat des votes en précisant :
    - le nom des copropriétaires qui se sont opposés à une décision,
    - ceux qui non pas pris part au vote,
    - ceux qui se sont abstenus.

    Si un des copropriétaires n'est pas en accord avec la régularité sur l'une des délibérations, il peut exiger que des réserves soient notées sur le procès verbal. Ceci lui permettra par la suite de contester les décisions du procès verbal.
    En fin de séance, le procès verbal original (celui qui est rédigé pendant l'Assemblée Générale) doit être validé par le Président de séance et le secrétaire.
    Le syndic doit tenir un registre des procès verbaux de toutes les assemblées.

    Contestation de décision :
    Le syndic doit obligatoirement transmettre aux copropriétaires (qui n'étaient pas présents ou pas représentés), deux mois maximum après l'assemblée générale, une copie du procès verbal par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit impérativement contenir les extraits de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui indique les conditions de contestations et les délais pour pouvoir contester les décisions.
    Dans l'absolu, le syndic fait parvenir à tous les copropriétaires une copie du procès verbal pour permettre à chacun dans garder une trace écrite.
    A partir de la réception de ce courrier, les copropriétaires qui n'ont été ni présents, ni représentés, ont deux mois pour demander toutes modifications ou annulation de l'assemblée. Passé ce délai, les décisions prises seront définitives. A savoir également que si nous n'avons pas été contactés ou que le procès verbal ne nous a pas été envoyé, le délai de deux mois ne sera pas imposé.
    Pour annuler les décisions de l'assemblée générale, il faut qu'il soit intenté une action par le Tribunal de Grande Instance sur la demande des copropriétaires, et qu'ils soient représentés par un Avocat. Toute cette démarche demande beaucoup de temps et surtout beaucoup d'argent, donc il faut vraiment que le ce pourvoi soit nécessaire.

    Exemple de motif d'annulation de décision d'assemblée générale :

  • Non-respect des règles de convocation ;
  • Pouvoirs donnés au syndic (il est interdit de donner son pouvoir au syndic) ;
  • Désignation du syndic en tant que Président de séance ;
  • Cumul des mandats au-delà des limites autorisées par la loi ;
  • Vote sur une résolution qui ne figurait pas dans l'ordre du jour… .
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