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Immo28 - fiches pratiques de l'immobilier : loi Besson

     

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Loi BESSON
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Conditions à respecter pour entrer dans le cadre de la loi Besson
Pour bénéficier du régime signé entre le propriétaire et le locataire privé, ne de la loi BESSON, il faut respecter les conditions suivantes :

1 Le contrat de location signé entre le propriétaire et le locataire doit concerner l'habitation principale et donc de répondre aux règles de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 (une tolérance admise pour les locaux mixtes affectés au mois aux ¾ de leur superficie à l'habitation)

2 pour bail conclu à compter au 1er janvier 2001

Le plafond du loyer mensuel, charges non comprises, doit être calculer selon la surface habitable et les zones géographiques, définies par deux arrêtés du 29 mars 1999 et du 17 mars 1978 :

Logements anciens   Logements neufs
En zone 1 bis 10.21 €   En zone 1 bis 11.74 €
En zone 1 8.69 €   En zone 1 10.21 €
En zone 2 5.64 €   En zone 2 7.96 €
En zone 3 4.88 €   En zone 3 7.17 €

La surface habitable, déterminée par l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation, peut être augmentée par la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8m² (cave, cellier, sous-sol…) et dans la limite de 9m² (terrasse en étage) ; les garages ne doivent pas être comptés

3 les ressources du foyer locataire figurant sur l'avis d'imposition de l'année n-2 ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par le décret

4 les logements doivent répondre à des normes minimales d'habitabilité
le plafond des loyers est révisé chaque année

important : aucun conventionnement avec l'Etat n'est a priori nécessaire. L 'engagement du propriétaire de louer pendant 6 ou 9 ans se fera lors de la déclaration des revenus fonciers.

Le propriétaire d'un logement neuf ne peut bénéficier de la réduction au titre de l'amortissement des logements neufs (Loi BESSON) en le louant à son enfant

Le titulaire du bail doit être une personne autre qu'un membre du foyer fiscal du propriétaire (ascendant ou descendant du propriétaire ; ascendant ou descendant d'un des membres du foyer fiscal)

Exceptions de la remise en cause de la déduction forfaitaire majorée dans le système BESSON ancien :

La déduction forfaitaire majorée n'est pas remise en cause lorsque la rupture de l'engagement de location ou de conservation des parts intervient après l'un des trois évènements suivants :

Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune est atteint d'une invalidité de deuxième classe ou troisième des catégories prévues à l'article
L 341-4 du code de la sécurité sociale.

Le contribuable ou l'un des époux soumis à l'imposition commune est licencié. Le bénéfice de la mesure s'applique aux personnes licenciées à l'initiative de l'employeur mais aussi aux personnes licenciées pour motifs économiques et bénéficiaires d'une convention de coopération du fond national de l'emploi qui leur assure le paiement d'une allocation spéciale du fond national de l'emploi et d'une allocation conventionnelle.

Le contribuable ou l'un des époux soumis à une imposition commune décède
CAS DE REMISE EN CAUSE DE LA DEDUCTION FORFAITAIRE MAJOREE (25 % AU LIEU DE 14 %) DANS LE SYSTEME BESSON POUR LES LOGEMENTS ANCIENS.

1 le propriétaire ne respecte pas son engagement de louer nu le logement à usage d'habitation principale pendant 6 ans.
Pendant cette période le texte prévoit néanmoins un délai de douze mois maximum pour rechercher un nouveau locataire dès lors que toutes les mesures auront été prises pour favoriser une nouvelle location

2 les conditions de ressources du locataire ne sont pas remplies à la date de conclusion du bail

3 le plafond de loyer n'est pas respecté pour l'ensemble de la période de six ans

4 le logement est loué à une personne autre que celles autorisées par la loi
dans la société civile immobilière, seuls les associés aux liens parenté proscrits sont pénalisés

5 le logement est cédé avant l'expiration de la période de 6 ans

Un cas particulier cependant : celui où il y a remembrement de la propriété
Si la nue-propriété est cédée, le propriétaire, devenu usufruitier, peut continuer à bénéficier de la déduction forfaitaire majorée s'il respecte son engagement de location.
Si l'usufruitier est cédé, la déduction forfaitaire majorée est remise en cause

6 Le logement est inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle pendant la période  de 6 ans couverte par l'engagement de location

7 Le porteur de parts de la société propriétaire du logement vend ses parts avant l'expiration du délai de 6 ans

Une particularité, là encore, en cas de démembrement de la propriété des parts : le cédant voit son droit à déduction majorée remis en cause, mais le nouveau titulaire des parts peut bénéficier de la déduction majorée s'il les conserve jusqu'à la fin de la période couverte par l'engagement de la société

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