Conditions à respecter pour entrer dans le cadre de la
loi Besson
Pour bénéficier du régime signé
entre le propriétaire et le locataire privé, ne
de la loi BESSON, il faut respecter les conditions suivantes
:
1 Le contrat de location signé entre le propriétaire
et le locataire doit concerner l'habitation principale et
donc de répondre aux règles de la loi du 06
juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994
(une tolérance admise pour les locaux mixtes affectés
au mois aux ¾ de leur superficie à l'habitation)
2 pour bail conclu à compter au 1er janvier 2001
Le plafond du loyer mensuel, charges non comprises, doit être
calculer selon la surface habitable et les zones géographiques,
définies par deux arrêtés du 29 mars 1999
et du 17 mars 1978 :
| Logements anciens |
|
Logements neufs |
| En zone 1 bis |
10.21 € |
|
En zone 1 bis |
11.74 € |
| En zone 1 |
8.69 € |
|
En zone 1 |
10.21 € |
| En zone 2 |
5.64 € |
|
En zone 2 |
7.96 € |
| En zone 3 |
4.88 € |
|
En zone 3 |
7.17 € |
La surface habitable, déterminée par l'article
R111-2 du code de la construction et de l'habitation, peut
être augmentée par la moitié des surfaces
annexes dans la limite de 8m² (cave, cellier, sous-sol…)
et dans la limite de 9m² (terrasse en étage) ;
les garages ne doivent pas être comptés
3 les ressources du foyer locataire figurant sur l'avis d'imposition
de l'année n-2 ne doivent pas dépasser les plafonds
fixés par le décret
4 les logements doivent répondre à des normes
minimales d'habitabilité
le plafond des loyers est révisé chaque année
important : aucun conventionnement avec l'Etat n'est
a priori nécessaire. L 'engagement du propriétaire
de louer pendant 6 ou 9 ans se fera lors de la déclaration
des revenus fonciers.
Le propriétaire d'un logement neuf ne peut bénéficier
de la réduction au titre de l'amortissement des logements
neufs (Loi BESSON) en le louant à son enfant
Le titulaire du bail doit être une personne autre qu'un
membre du foyer fiscal du propriétaire (ascendant ou
descendant du propriétaire ; ascendant ou descendant
d'un des membres du foyer fiscal)
Exceptions de la remise en cause de la déduction forfaitaire
majorée dans le système BESSON ancien :
La déduction forfaitaire majorée n'est pas remise
en cause lorsque la rupture de l'engagement de location ou
de conservation des parts intervient après l'un des
trois évènements suivants :
Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition
commune est atteint d'une invalidité de deuxième
classe ou troisième des catégories prévues
à l'article
L 341-4 du code de la sécurité sociale.
Le contribuable ou l'un des époux soumis à l'imposition
commune est licencié. Le bénéfice de
la mesure s'applique aux personnes licenciées à
l'initiative de l'employeur mais aussi aux personnes licenciées
pour motifs économiques et bénéficiaires
d'une convention de coopération du fond national de
l'emploi qui leur assure le paiement d'une allocation spéciale
du fond national de l'emploi et d'une allocation conventionnelle.
Le contribuable ou l'un des époux soumis à une
imposition commune décède
CAS DE REMISE EN CAUSE DE LA DEDUCTION FORFAITAIRE MAJOREE
(25 % AU LIEU DE 14 %) DANS LE SYSTEME BESSON POUR LES LOGEMENTS
ANCIENS.
1 le propriétaire ne respecte pas son engagement de
louer nu le logement à usage d'habitation principale
pendant 6 ans.
Pendant cette période le texte prévoit néanmoins
un délai de douze mois maximum pour rechercher un nouveau
locataire dès lors que toutes les mesures auront été
prises pour favoriser une nouvelle location
2 les conditions de ressources du locataire ne sont pas remplies
à la date de conclusion du bail
3 le plafond de loyer n'est pas respecté pour l'ensemble
de la période de six ans
4 le logement est loué à une personne autre
que celles autorisées par la loi
dans la société civile immobilière, seuls
les associés aux liens parenté proscrits sont
pénalisés
5 le logement est cédé avant l'expiration de
la période de 6 ans
Un cas particulier cependant : celui où il y a remembrement
de la propriété
Si la nue-propriété est cédée,
le propriétaire, devenu usufruitier, peut continuer
à bénéficier de la déduction forfaitaire
majorée s'il respecte son engagement de location.
Si l'usufruitier est cédé, la déduction
forfaitaire majorée est remise en cause
6 Le logement est inscrit à l'actif d'une entreprise
individuelle pendant la période de 6 ans couverte
par l'engagement de location
7 Le porteur de parts de la société propriétaire
du logement vend ses parts avant l'expiration du délai
de 6 ans
Une particularité, là encore, en cas de démembrement
de la propriété des parts : le cédant
voit son droit à déduction majorée remis
en cause, mais le nouveau titulaire des parts peut bénéficier
de la déduction majorée s'il les conserve jusqu'à
la fin de la période couverte par l'engagement de la
société
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