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Immo28 - fiches pratiques de l'immobilier : la recherche d'un crédit immobilier

     

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LA RECHERCHE D'UN CREDIT
POUR FINANCER SON PROJET IMMOBILIER
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Pour l'achat d'un bien immobilier, la majeur partie des acquéreurs ont recours au crédit. Mais comment faire pour le choisir, pour qu'il s'adapte au mieux à la situation personnelle et familiale.
Avant de se lancer dans ce vaste projet en terme de temps et de montant… il est essentiel d'en connaître les étapes et les données, d'en mesurer les engagements et d'en comprendre les rouages.

LE POUVOIR D'ACHAT IMMOBILIER
L'étape n°1 consiste à déterminer le " pouvoir d'achat du ménage ". Pour ce faire, il convient de déterminer la capacité d'endettement que vous pouvez raisonnablement consacrer au remboursement du financement de cette acquisition immobilière.
Cette opération se fait en additionnant tous les revenus nets, et à en déduire les dépenses récurrentes ( en particulier les crédits : voiture, consommation…). On obtient un chiffre qui traduit le " pouvoir d'achat ". En fonction de ce chiffre, la banque détermine une somme dont le remboursement mensuel du prêt avec les intérêts compris, qui va être osciller entre 25 et 33 % de ce revenu net. Ce taux est appelé : TAUX D'ENDETTEMENT.
Ce taux additionne les charges de remboursement liées au :

  • Prêt principal souscrit auprès de l'organisme de financement de cette opération ;
  • Aux éventuels prêts constitutifs d'apport personnel ;
  • Aux crédits préexistants à cette nouvelle opération.

    L'APPORT PERSONNEL
    L' étape n°2 elle est aussi très importante à déterminer. " C'est la grande question : combien peut-on apporter à cette opération ? " Il faut bien comprendre que les taux proposés par les banques diffèrent en fonction de votre apport personnel. Plus il est important, plus le taux est attractif. Mais attention, l'apport personnel se calcul hors paiement des frais de votre dossier. Il faut donc en prendre connaissance car ils viennent par la suite s'ajouter.
    Outre l'apport personnel en "nom propre ", il peut être également constituer d'autres crédits qui sont considérés comme apport personnel tels que : le prêt à taux zéro, prêt 1% patronal, prêt conventionné, P.A.S, prêt de l'épargne logement, qui eux dépendent du profil de l'emprunteur.

    LE CREDIT PRINCIPAL : TAUX FIXE OU VARIABLE
    Tous les prêts sont constitués :
    1. d'une durée ;
    2. d'un capital emprunté ;
    3. d'intérêts (dont le montant varie en fonction du mode de remboursement , la durée du prêt et de l'apport personnel).

    Le taux d'un prêt peut être à taux fixe ou révisable dit aussi variable :

  • Le taux fixe détermine un taux d'intérêts qui reste figeait pendant toute la durée de vie du prêt ;
  • Le taux variable est constitué de deux éléments : un taux variable auquel s' ajoute une marge fixe. Au départ le taux de ce prêt est plus attrayant que celui à taux fixe ; Quand l'indice directeur change, l'emprunteur voit son échéance et la durée de vie son crédit varier.
    L'avantage de ce type de prêt, c'est que l'emprunteur peut voir diminuer le taux de son prêt. Il faut savoir aussi que le contraire peut arriver. Mais en règle générale, ceci est atténué par des formules de sécurisation (plafonnement des hausses ou des baisses ou encore transformation en taux fixe).

    MODULER LES ECHEANCES
    Certains prêts offrent la possibilité de moduler, ou bien encore, de différer en fin de prêt le montant des mensualités. Cela permet de contrôler le rythme de remboursement en fonction des aléas de la vie. Mais cette action vient directement modifier la durée du prêt. Exemple : si l'emprunteur décide de reporter ces échéances, il augmentera la durée de vie de son emprunt, à l'inverse, s'il décide d'augmenter ces mensualités, très logiquement il diminuera son temps de remboursement.

    PRET AMORTISSABLE ET PRET IN FINE : ''LES PRETS INVESTISSEURS'.
    1. Le prêt amortissable : dans ce cas, les échéances remboursées sont constituées d'une partie du capital et d'une partie d'intérêts. On constate dans le temps et à échéances constantes, que la partie des intérêts décroît pendant que la partie capital augmente ;
    2. Le prêt In Fine est un emprunt où le remboursement du capital ne se fait pas progressivement, mais seulement lors de la dernière échéance (In Fine : à la fin). Pour le même emprunt et pour une même durée, les échéances sont inférieures au prêt amortissable. Au contraire, le coût de ce type de crédit est plus onéreux puisque le total des intérêts est plus important que le prêt amortissable. Ce financement est très généralement utilisé par les investisseurs puisque la fiscalité immobilière leur permet de déduire les intérêts de leurs revenus fonciers.
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