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Immo28 - fiches pratiques de l'immobilier : le syndic de copropriété

     

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LE SYNDIC
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Définition :
Le syndic est nommé par l'Assemblée Générale des copropriétaires ou par le Président du Tribunal. Il est en place pour 3 ans renouvelables et élu à la majorité absolue des voix.

Ses activités :
Il exécute les décisions prises par le Syndicat de copropriétaires dans le cadre des Assemblées Générales. Il est le mandataire et le seul responsable de la gestion de la copropriété et doit donc rendre des comptes au moins une fois par an. Il est également chargé de la garde et la sauvegarde de l'immeuble (il peut faire des travaux en urgence pour cela). Il représente le syndicat en justice et pour tous actes civils.

Le syndic 2 choix possibles :

Le syndic dit " bénévole " :
1. On doit être un copropriétaire (même ne posséder qu'une cave !)
2. Possibilité de percevoir un salaire en plus des frais qui sont déjà remboursés. Attention, ce salaire ne doit pas être la principale source de revenus cela entraînerai, sur le plan fiscal, quelques conséquences comme l'obligation de se déclarer a l'URSAFF et donc de payer des cotisations au titre de profession libérale.
Si un jour un copropriétaire décide de passer d'un syndic professionnel a un syndic bénévole, il faut savoir que pour un bon fonctionnement du syndic mieux vaut une petite copropriété, car beaucoup de responsabilité son sur " les épaules " du syndic bénévole :

  • Organiser les assemblées générales ;
  • Suivre l'exécution des décisions prises par l'assemblée générale ;
  • Tenir la comptabilité de la copropriété ;
  • Souscrire aux assurances ;
  • Organiser, suivre et réceptionner les travaux ;
  • Gérer le personnel et les entreprises extérieures ;
  • Procéder aux appels de fonds ;
  • Relancer les copropriétaires ….

    Le syndic professionnel :
    Presque la totalité des copropriétés font appel à un syndic professionnel. Il est soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 (Loi HOGUET).

    Le syndic professionnel doit posséder :

  • Une carte professionnelle délivrée par la Préfecture,
  • Titulaire d'une assurance professionnelle,
  • Disposer d'une garantie financière,
  • disposer des compétences requises par la législation,
  • Ne pas avoir est fait l'objet d'une condamnation pénale.
    Donc il faut prendre le temps de s'assurer que le syndic professionnel auprès duquel on va demander de prendre la gestion de la copropriété est bien titulaire de toutes ces formalités obligatoires.

    Désigner un syndic :
    Toute copropriété, quelle que soit sa taille, doit élire son syndic qu'il soit bénévole ou non. Il est en principe élu par l'Assemblée Générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A contrario, et de la même façon, il peut être révoqué.

    Dans le cas d'un immeuble neuf qui est géré en copropriété, le plus souvent c'est le promoteur qui s'y désigne via le règlement de copropriété. Ce syndic provisoire gère l'immeuble, mais doit obligatoirement réunir l'Assemblée Générale au plus tard dans l'année de construction de l'immeuble. Cette réunion va servir soit à confirmer les fonctions de ce syndic ou bien à en constituer un nouveau. Si la réunion n'a pas lieu, le mandant du syndic provisoire prendra fin de plein droit. A savoir que tout copropriétaire a le droit de demander, par l'intermédiaire du Tribunal de Grande Instance, la nomination d'un syndic judiciaire.

    Tout copropriétaire peut également faire appel au Président du Tribunal de Grande Instance, au cas où le syndic ne serait plus en mesure d'assurer ses fonctions (liquidation judiciaire, accident, maladie…) de procéder à la nomination d'un autre syndic ou d'un autre administrateur pour gérer les affaires et remettre la copropriété " debout ". A la suite de cela, il convoquera l'Assemblée Générale qui devra se prononcer sur la constitution d'un nouveau syndic.

    Petit rappel :
    Comme il a été mentionné plus haut, le syndic est élu pour 3 ans et il n'y pas de limite de renouvellement tant que le syndic et la copropriété sont en accord lors de l'assemblée générale (donc il n'est pas automatique). La durée du mandat doit être inscrite impérativement sur le procès verbal. Ce renouvellement est décidé par l'Assemblée Générale avant la date de fin de contrat. S'il y a renouvellement, les conditions du contrat peuvent alors être " rediscutées ".
    Attention si l'on fait appel à un nouveau syndic, il peut être judicieux de prévoir un contrat d'un an seulement au cas ou celui-ci ne répondrait pas à toutes les espérances de la copropriété.

    La rémunération du syndic :
    Le montant initial des honoraires est librement débattu lors de la nomination du syndic en Assemblée Générale. Il est ensuite approuvé à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

    Les honoraires du syndic comprennent :

  • Gestion courante de l'immeuble (très souvent les sommes sont forfaitaires) ;
  • Rémunération particulière comme le recouvrement des impayés, gestion des sinistres en matière d'assurance, assemblée supplémentaire, étude de marché demandait par les copropriétaires… ;
  • Des honoraires en pourcentage des travaux réalisés (exceptionnel). Des contrats spécifiques peuvent être proposés à la copropriété ce qui donne lieu à des rémunérations forfaitaires qui sont votées en assemblée générale.
    Changer de syndic en cours de mandat :
    La copropriété est liée au syndic par un mandat et non un contrat " de travail ". Il est donc tout à fait possible de révoquer un syndic ou le syndic peut démissionner. Dans les deux cas, il faut bien entendu respecter des règles pour éviter tous litiges. Le plus simple reste encore le non-renouvellement du mandat.

    Ne pas renouveler le contrat :
    Si la copropriété décide de ne pas renouveler le syndic en place, elle doit préparer la succession par avance.
    1. Trouver un nouveau syndic ;
    2. Se mettre d'accord avec lui sur les clauses du mandat (et surtout la rémunération) ;
    3. Demander la préparation d'un nouveau contrat qui sera soumis à l'Assemblée Générale pour quelle lui donne son approbation.

    Lorsqu'il y a passation de pouvoirs entre deux syndics, l'ancien syndic doit fournir dans le premier mois tous les documents de la copropriété en sa possession ainsi que les fonds immédiatement disponibles. Au cours du second mois, celui-ci devra fournir au nouveau syndic le solde des fonds et lui donner l'état précis des comptes de la copropriété.

    Révocation du syndic en cours de mandat :
    Lorsqu'une copropriété souhaite donner un terme au mandat de son syndic en place il faut :
    1. Faire figurer la requête à l'ordre du jour et qui sera ensuite soumis à l'Assemblée Générale ;
    2. La révocation doit être votée à la majorité absolue ;
    Donc ce n'est ni une pétition, ni une décision du Conseil Syndical qui prendra l'initiative de mettre fin au contrat du syndic. Il faudra donc être patient et attendre la prochaine Assemblée ou en provoquer une extraordinaire ;
    3. La révocation doit faire l'objet d'un motif très sérieux tels que :
    Négligences graves (non-recouvrementt des charges) ;
    Inertie (absence de mise en œuvre des décisions prises par l'Assemblée générale);
    Faute de gestion … ;

    Attention, il faut que le syndic puisse avoir la possibilité de se défendre au cours de l'Assemblée, de façon à ce que la copropriété ne soit pas condamnée pour révocation abusive et de payer des dommages et intérêts.

    Démission du syndic :
    Il est bien entendu possible pour le syndic de démissionner sans que la copropriété ne s'y oppose. Mais cette démission ne doit pas se faire dans n'importe quelles conditions. Il doit bien évidemment préparer sa succession.

    La démission devrait être faite dans les conditions suivantes :

  • Informer le Président du Conseil syndicat de son intention de démissionner, il faudra donc convoquer l'Assemblée Générale pour l'en informer et de prévoir sa succession ;
  • Proposer un délai qui fixera la date de la fin de contrat
  • Convoquer l'Assemblée Générale avec à l'ordre du jour les deux questions indispensables : " démission du syndic le.. " ; Désignation du nouveau syndic à compter du … " :

    Cette description est très idéaliste et ne se passe pas toujours comme ce-ci.
    A savoir que si le syndic démissionne sans avoir prévenu l'assemblée générale, tout copropriétaire pour demander au Président au Tribunal de Grande Instance de désigner un administrateur provisoire qui sera chargé de convoquer une Assemblée générale pour désigner rapidement un nouveau syndic.
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