Définition :
Le syndic est nommé par l'Assemblée Générale
des copropriétaires ou par le Président du Tribunal.
Il est en place pour 3 ans renouvelables et élu à
la majorité absolue des voix.
Ses activités :
Il exécute les décisions prises par le Syndicat
de copropriétaires dans le cadre des Assemblées
Générales. Il est le mandataire et le seul responsable
de la gestion de la copropriété et doit donc
rendre des comptes au moins une fois par an. Il est également
chargé de la garde et la sauvegarde de l'immeuble (il
peut faire des travaux en urgence pour cela). Il représente
le syndicat en justice et pour tous actes civils.
Le syndic 2 choix possibles :
Le syndic dit " bénévole " :
1. On doit être un copropriétaire (même
ne posséder qu'une cave !)
2. Possibilité de percevoir un salaire en plus des
frais qui sont déjà remboursés. Attention,
ce salaire ne doit pas être la principale source de
revenus cela entraînerai, sur le plan fiscal, quelques
conséquences comme l'obligation de se déclarer
a l'URSAFF et donc de payer des cotisations au titre de profession
libérale.
Si un jour un copropriétaire décide de passer
d'un syndic professionnel a un syndic bénévole,
il faut savoir que pour un bon fonctionnement du syndic mieux
vaut une petite copropriété, car beaucoup de
responsabilité son sur " les épaules "
du syndic bénévole :
Organiser les assemblées générales
;
Suivre l'exécution des décisions prises
par l'assemblée générale ;
Tenir la comptabilité de la copropriété
;
Souscrire aux assurances ;
Organiser, suivre et réceptionner les travaux
;
Gérer le personnel et les entreprises extérieures
;
Procéder aux appels de fonds ;
Relancer les copropriétaires ….
Le syndic professionnel :
Presque la totalité des copropriétés
font appel à un syndic professionnel. Il est soumis
aux dispositions de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970
(Loi HOGUET).
Le syndic professionnel doit posséder :
Une carte professionnelle délivrée
par la Préfecture,
Titulaire d'une assurance professionnelle,
Disposer d'une garantie financière,
disposer des compétences requises par la législation,
Ne pas avoir est fait l'objet d'une condamnation pénale.
Donc il faut prendre le temps de s'assurer que le syndic professionnel
auprès duquel on va demander de prendre la gestion
de la copropriété est bien titulaire de toutes
ces formalités obligatoires.
Désigner un syndic :
Toute copropriété, quelle que soit sa taille,
doit élire son syndic qu'il soit bénévole
ou non. Il est en principe élu par l'Assemblée
Générale à la majorité des voix
de tous les copropriétaires. A contrario, et de la
même façon, il peut être révoqué.
Dans le cas d'un immeuble neuf qui est géré
en copropriété, le plus souvent c'est le promoteur
qui s'y désigne via le règlement de copropriété.
Ce syndic provisoire gère l'immeuble, mais doit obligatoirement
réunir l'Assemblée Générale
au plus tard dans l'année de construction de l'immeuble.
Cette réunion va servir soit à confirmer les
fonctions de ce syndic ou bien à en constituer un
nouveau. Si la réunion n'a pas lieu, le mandant du
syndic provisoire prendra fin de plein droit. A savoir que
tout copropriétaire a le droit de demander, par l'intermédiaire
du Tribunal de Grande Instance, la nomination d'un syndic
judiciaire.
Tout copropriétaire peut également faire appel
au Président du Tribunal de Grande Instance, au cas
où le syndic ne serait plus en mesure d'assurer ses
fonctions (liquidation judiciaire, accident, maladie…)
de procéder à la nomination d'un autre syndic
ou d'un autre administrateur pour gérer les affaires
et remettre la copropriété " debout ".
A la suite de cela, il convoquera l'Assemblée Générale
qui devra se prononcer sur la constitution d'un nouveau
syndic.
Petit rappel :
Comme il a été mentionné plus haut,
le syndic est élu pour 3 ans et il n'y pas de limite
de renouvellement tant que le syndic et la copropriété
sont en accord lors de l'assemblée générale
(donc il n'est pas automatique). La durée du mandat
doit être inscrite impérativement sur le procès
verbal. Ce renouvellement est décidé par l'Assemblée
Générale avant la date de fin de contrat.
S'il y a renouvellement, les conditions du contrat peuvent
alors être " rediscutées ".
Attention si l'on fait appel à un nouveau syndic,
il peut être judicieux de prévoir un contrat
d'un an seulement au cas ou celui-ci ne répondrait
pas à toutes les espérances de la copropriété.
La rémunération du syndic :
Le montant initial des honoraires est librement débattu
lors de la nomination du syndic en Assemblée Générale.
Il est ensuite approuvé à la majorité
des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Les honoraires du syndic comprennent :
Gestion courante de l'immeuble (très souvent
les sommes sont forfaitaires) ;
Rémunération particulière
comme le recouvrement des impayés, gestion des sinistres
en matière d'assurance, assemblée supplémentaire,
étude de marché demandait par les copropriétaires…
;
Des honoraires en pourcentage des travaux réalisés
(exceptionnel). Des contrats spécifiques peuvent être
proposés à la copropriété ce qui
donne lieu à des rémunérations forfaitaires
qui sont votées en assemblée générale.
Changer de syndic en cours de mandat :
La copropriété est liée au syndic par
un mandat et non un contrat " de travail ". Il est
donc tout à fait possible de révoquer un syndic
ou le syndic peut démissionner. Dans les deux cas,
il faut bien entendu respecter des règles pour éviter
tous litiges. Le plus simple reste encore le non-renouvellement
du mandat.
Ne pas renouveler le contrat :
Si la copropriété décide de ne pas
renouveler le syndic en place, elle doit préparer
la succession par avance.
1. Trouver un nouveau syndic ;
2. Se mettre d'accord avec lui sur les clauses du mandat
(et surtout la rémunération) ;
3. Demander la préparation d'un nouveau contrat qui
sera soumis à l'Assemblée Générale
pour quelle lui donne son approbation.
Lorsqu'il y a passation de pouvoirs entre deux syndics,
l'ancien syndic doit fournir dans le premier mois tous les
documents de la copropriété en sa possession
ainsi que les fonds immédiatement disponibles. Au
cours du second mois, celui-ci devra fournir au nouveau
syndic le solde des fonds et lui donner l'état précis
des comptes de la copropriété.
Révocation du syndic en cours de mandat :
Lorsqu'une copropriété souhaite donner un
terme au mandat de son syndic en place il faut :
1. Faire figurer la requête à l'ordre du jour
et qui sera ensuite soumis à l'Assemblée Générale
;
2. La révocation doit être votée à
la majorité absolue ;
Donc ce n'est ni une pétition, ni une décision
du Conseil Syndical qui prendra l'initiative de mettre fin
au contrat du syndic. Il faudra donc être patient
et attendre la prochaine Assemblée ou en provoquer
une extraordinaire ;
3. La révocation doit faire l'objet d'un motif très
sérieux tels que :
Négligences graves (non-recouvrementt des charges)
;
Inertie (absence de mise en œuvre des décisions
prises par l'Assemblée générale);
Faute de gestion … ;
Attention, il faut que le syndic puisse avoir la possibilité
de se défendre au cours de l'Assemblée, de
façon à ce que la copropriété
ne soit pas condamnée pour révocation abusive
et de payer des dommages et intérêts.
Démission du syndic :
Il est bien entendu possible pour le syndic de démissionner
sans que la copropriété ne s'y oppose. Mais
cette démission ne doit pas se faire dans n'importe
quelles conditions. Il doit bien évidemment préparer
sa succession.
La démission devrait être faite dans les
conditions suivantes :
Informer le Président du Conseil syndicat
de son intention de démissionner, il faudra donc
convoquer l'Assemblée Générale pour
l'en informer et de prévoir sa succession ;
Proposer un délai qui fixera la date de la
fin de contrat
Convoquer l'Assemblée Générale avec
à l'ordre du jour les deux questions indispensables
: " démission du syndic le.. " ; Désignation
du nouveau syndic à compter du … " :
Cette description est très idéaliste et ne se
passe pas toujours comme ce-ci.
A savoir que si le syndic démissionne sans avoir prévenu
l'assemblée générale, tout copropriétaire
pour demander au Président au Tribunal de Grande Instance
de désigner un administrateur provisoire qui sera chargé
de convoquer une Assemblée générale pour
désigner rapidement un nouveau syndic.
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